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老旧小区加装电梯,怎么渡难关?

时间:2020/5/9   作者:admin    点击:80次
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当下,扩内需备受重视,但有效内需的最大潜力在哪?当属老旧小区。近期,老旧小区改造明显提速,住建部明确2020年要改造老旧小区3.9万个,比2019年要翻一倍。问题是,自2015年国家提出老旧小区改造以来,这一民生工程进展很缓慢,2015-2019年仅完成4万个小区改造。主要原因是,老旧小区基础设施的欠账太大,住户收入水平普遍不高,老龄化程度重,鸡毛蒜皮的事多,利益关系盘根错节,社会资本不愿进入,财力也无力负担和兜底。笔者认为,除了水电气路管网等基础设施“补短板”外,能否推进加装电梯,将是打通改造各环节的抓手。一部电梯可以激活一栋楼的价值,不仅老年人上下楼方便了,换房需求、租赁需求和装修需求等接踵而来,这反过来也会倒逼社区公共服务打通“最后一公里”,养老、扶幼、文化室、医疗、助残、家政、快递、便利店等就有了需求之本,这会让本已陷入无人打理和衰败循环的小区重新焕发生机。但是,加装电梯恰恰就是老旧小区改造最难啃的骨头。加装电梯,大家都认为这是个好政策,但推进起来却非常不顺,很多项目做业主的工作要花1-2年时间,业主反悔、“死也不同意”的事情常有。究其原因,就在于低楼层和高楼层之间的利益博弈。加装电梯对一栋楼的影响,本质上是楼层间的房价体系变了。未加装电梯之前,相对于3-6楼来说,尽管1-2楼采光、通风不太好,但却免除了爬楼梯之苦。反映在房价上,1-2楼的房价并不比3-6楼低多少。但是,变成电梯房之后,楼栋的房价体系彻底变了。对于5-6楼来说,不仅顶层通风采光好,而且一下成了“电梯房”,从最不待见的楼层,一下变成了香饽饽。自然,5-6楼的业主是加装电梯的坚定支持者,只是在具体费用承担比例上扯扯皮,最后一定会妥协的;3-4楼的业主比较暧昧。加装电梯之前,3-4楼是好楼层,既有通风、采光的优势,爬楼梯还不怎么累;加装电梯后,3-4楼可能不是最好的楼层了。但同时,3-4楼也能享受到“电梯房”的红利,而份子钱相对5-6楼来说还并不算多。所以,街道、居委做工作时,往往先集中力量拿下3-4楼业主,打消其“骑墙头”的想法。这样,加装电梯征求意见时,同意一方的力量就强大了。对1-2楼的业主来说,除了担心电梯会影响采光、通风,会产生噪音,自己会吃大亏之外,更多的是觉得便宜都被3-6楼的占了,而自己沾不到“电梯房”的任何好处。反而,加装电梯以后,1-2楼就成了最差的楼层了。加装电梯前,如果有人愿意买这栋楼的房子,1-2楼还是一个相对不错的选择,但加装电梯之后,1-2楼估计很难获得买家、租客的光临了,不好住、不好租也更不好卖。所以,也就不奇怪,为何大多数1-2楼的业主“死也不同意”。目前,全国17万个待改造的老旧小区,合计要加装250-300万部电梯。根据住建部数据,2018年全国老旧小区加装电梯已完成1 万多部,正在施工的有4000多部,正在办理前期手续的有7000多部。满打满算,完成率也不足1%,可见有多难。笔者认为,只有当整栋楼的利益融合在一起,加装电梯的问题才更容易被推进,而这一切除了要伴随诚恳协商、相互磨合外,利益补偿才是关键。根据笔者调研,但凡长期住在1-2楼的,很多是离退休人员、下岗职工。尽管他们拥有住房,但并未分享到地产发展和城市化的多少红利。相反,过去房地产发展,走的是增量扩张、新区开发、存量拆迁(棚改)的演进路径。老旧小区是最后才被看到的,不仅公共配套严重缺失、严重老化,房屋内部的境遇也每况愈下。因此,笔者认为,老旧小区改造,不仅是为了扩内需,重要的是让居住在里面的人群,能分享城市化和房地产的红利。因此,对于1-2楼的诉求,更多应该以经济补偿的方式来满足。这样,不仅能顺利推动整个小区的改造,还能带动整个社区复兴,存量房装修、流转,经济账,还是福利账,这都是划算的。

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